Immobilie verkaufen

Das Bestellerprinzip: Was Käufer & Verkäufer darüber wissen sollten

Häufig stellt sich die Frage: wer zahlt den Makler? Das Bestellerprinzip beim Kaufen und Verkaufen sagt aus, dass der Auftraggeber zahlt. Ob dies gilt, hängt jedoch unter anderem davon ab, ob ein Kaufvertrag zustande kommt oder nicht.

Das Bestellerprinzip beim Kaufvertrag

Das Bestellerprinzip in der Form, wie es beim Mieten und der Vermietung gilt, existiert beim Immobilienkauf und -verkauf nicht. Seit dem 23.12.2020 ist allerdings ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Übernahme der Maklerkosten bundesweit einheitlich regelt.

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt anstelle der bisherigen unterschiedlichen Regelungen in den verschiedenen Bundesländern ein. Das Gesetz hat somit zum Ziel, die Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie stärker bei den anfallenden Maklerkosten zu beteiligen, um den Käufer so zu entlasten.

Konkret gibt es damit 3 Möglichkeiten zum Gestalten der Maklerprovision beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern:

1. Der Doppelmakler bzw. die Doppelprovision

Der Makler kann sowohl einen Vertrag mit dem Verkäufer als auch dem Käufer schließen. In der Regel schließt der Eigentümer der Immobilie zuerst einen Vertrag mit dem Makler ab. In diesem gestattet der Verkäufer dem Makler, auch für den potentiellen Käufer tätig zu werden und mit diesem einen Maklervertrag zu schließen. Somit wird der Makler für beide Parteien tätig und vertritt sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers. Die Maklerkosten müssen dann für beide Parteien gleich hoch ausfallen. Verabredet der Makler also mit dem Verkäufer eine Provision von drei Prozent, ist er auch gegenüber dem Käufer auf drei Prozent festgelegt. Spätere Nachlässe müssen somit für beide Parteien gelten. Die Provision wird fällig, wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben.

2. Der Verkäufermakler bzw. Käufermakler

Verkäufermakler
Der Makler vertritt ausschließlich die Interessen des Verkäufers. Dafür schließt der Eigentümer der Immobilie mit ihm einen Vertrag und man spricht von einer reinen Innenprovision. Findet der Makler nun einen Käufer für die Immobilie, wird die Provision gänzlich vom Verkäufer gezahlt.

Käufermakler
Der Makler vertritt ausschließlich die Interessen des Käufers. Dafür schließt der Käufer mit ihm einen Vertrag, hier spricht man von einer reinen Außenprovision. Kommt es bei einer ausgesuchten Immobilie zum Kauf durch den Interessenten, wird eine Provision nur vom Käufer fällig. Zu beachten ist: Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf die Provision, wenn er zum Zeitpunkt des erteilten Suchauftrages durch den Interessenten das spätere Kaufobjekt noch nicht an der Hand hatte.

3. Der Verkäufermakler mit teilweiser "Abwälzung" der Provision

Der Makler wird in der Regel vom Verkäufer beauftragt – ist somit für den Verkäufer tätig und vertritt ausschließlich dessen Interessen. Trotz des Auftrags vom Verkäufer soll der Makler den potenziellen Käufer vertraglich dazu verpflichten einen Teil, maximal 50 Prozent der Maklerprovision zu übernehmen. Kommt der Kaufvertrag mit dieser Regelung zustande, bezahlt zunächst nur der Verkäufer seinen Anteil. Der Anteil des Käufers wird fällig, sobald der Verkäufer nachweislich seinen Teil gezahlt hat. Folglich „wälzt“ der Verkäufer ein Teil, maximal 50 Prozent der Maklerkosten auf den Verkäufer ab. Auf den Anteil der Provision des Käufers wird Grunderwerbssteuer fällig.

Ausnahmen: Wann das neue Gesetz nicht gilt

Die neu eingeführte Provisionsregelung findet bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich hierbei um einen nicht-gewerblichen Käufer (Privatkäufer) handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung.

Stand: April 2021