Der Kaufvertrag für Ihre Immobilie – rechtlich abgesichert zu Ihrem Eigenheim

Die wichtigsten Informationen vorab

• Der Kaufvertrag ist die rechtliche Grundlage für den Erwerb einer Immobilie.
• Ein Kaufvertrag wird immer von einem Notar erstellt und von diesem beurkundet.
• Der Kaufvertrag wird Käufer*innen bereits vor Unterzeichnung zur Ansicht bereitgestellt.
• Käufer*innen sollten bereits im Vorfeld die Finanzierung prüfen.
• Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer.

Bedeutung Ihres Immobilienkaufvertrags

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sind sich mit dem oder der Verkäufer*in einig geworden. Jetzt geht es darum den Kauf mit einem Vertrag zu besiegeln. Der Immobilienkaufvertrag ist dabei das wichtigste Element im Prozess eines Hauskaufs. Wichtig: Der Vertrag ist nur gültig, wenn es sich um ein notariell beglaubigtes Dokument handelt. Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung haben keine ausreichende Verbindlichkeit.

Der Kaufvertrag, beglaubigt durch einen Notar – für Haus, Wohnung oder Grundstück

Kommt es zum Verkauf einer Immobilie, muss ein Notar hinzugezogen werden. Ohne diesen geht es nicht. Nach der Einigung zwischen Käufer*in und Verkäufer*in, ist es die Aufgabe des Notars als neutraler Vermittler zu fungieren. Er erstellt den notariellen Kaufvertrag und klärt beide Vertragspartner über die rechtlichen Gegebenheiten und Inhalte des Vertrags auf. Zudem achtet der Notar darauf, dass der/die Käufer*in den Kaufpreis aufbringt und beantragt die Überschreibung der Eigentumswohnung, des Hauses oder Grundstücks im Grundbuch. Voraussetzung ist dabei, dass der Notar immer neutral bleibt und beide Seiten unparteiisch berät.

Für seine Tätigkeiten erhält der Notar ein Honorar, dass im Regelfall vom Kaufenden zu zahlen ist.

Die Aufgaben eines Notars in Kürze:

• Fungiert als neutraler Vermittler
• Erstellt notariellen Kaufvertrag
• Sicherstellen Finanzierung durch Käufer*in
• Beantragung Grundbuchanpassungen

Vom Kaufvertrag zum Einzug

Der Weg vom unterschriebenen Vertrag bis zum finalen Einzug ins Eigentum kann sich über einige Wochen oder gar Monate ziehen. An dieser Stelle erhalten Sie einen Überblick über den gesamten Prozess.

Vor Abschluss des Kaufvertrags

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, können Sie Ihren Makler oder Ihre Maklerin darüber informieren und bitten die Immobilie für Sie zu reservieren. Hierzu wird eine Reservierungsvereinbarung erstellt. Diese garantiert Ihnen, dass in einem zuvor definierten Zeitraum, keinem anderen Interessenten die Immobilie angeboten wird.

Die Reservierungsvereinbarung schließen Sie dazu direkt mit Ihrem Makler oder Ihrer Maklerin. Klären Sie am besten vorab, ob eine Reservierungsgebühr anfällt. Diese bewegt sich meist im Bereich von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises und dient als Entschädigung für den Makler oder die Maklerin, falls Sie sich doch gegen die Immobilie entscheiden sollten. Übrigens: Eine Gebühr über 10 Prozent muss notariell beglaubigt werden.

Stellen Sie zudem auch sicher, dass Ihre Finanzierung gesichert ist. Klären Sie dazu alle Modalitäten Ihres Kredits mit Ihrer Bank. Der Notar wird eine Darlehenszusage Ihrer Bank anfordern und prüfen, ob alles in Ordnung ist.

Der Vorvertrag

Sind Sie sich bereits sicher, dass Sie eine bestimmte Immobile erwerben möchten, können Sie einen Vorvertrag mit dem / der Verkäufer*in aufsetzen. Dabei verpflichten Sie sich das Haus oder die Eigentumswohnung zu kaufen und gleichzeitig verpflichtet sich der / die Verkäufer*in das Haus oder die Wohnung an Sie zu verkaufen. Eine notarielle Beurkundung des Vorvertrags ist gesetzlich nicht erforderlich, jedoch empfehlenswert. Leisten Sie beispielsweise eine Anzahlung, ist diese bei einem notariell beglaubigten Vorvertrag abgesichert. Erfolgt der Vorvertrag ohne Beurkundung und ohne zusätzliche Klauseln, sind Sie im Falle Ihres Rücktritts vom Vertrag auf die Kulanz des Verkäufers / der Verkäuferin angewiesen, um Ihr Geld zurückzubekommen.

Das passiert beim Notar

Während des Temins liest Ihnen der Notar in aller Ausführlichkeit den Vertrag vor. Sollten Fragen auftreten, sollten Sie diese spätestens jetzt stellen, denn hier hat der Notar die Möglichkeit, Änderungen und Ergänzungen direkt aufzunehmen und eine neue Version zu erstellen.

Da der Entwurf des Kaufvertrags Ihnen bereits vorab zugestellt wird, sollten Sie sich sorgfältig auf den Termin vorbereiten und das Dokument prüfen. Fragen und Änderungen können Sie bestenfalls bereits vor dem Abschlusstermin klären.

Wurden alle Punkte geklärt, kommt es zur Unterschrift beider Parteien. Durch die Beurkundung wird der Kaufvertrag dann rechtskräftig abgeschlossen. Beide Parteien haben sich somit an die Vereinbarungen gebunden und der Kauf kann nur noch unter gewissen Bestimmungen rückgängig gemacht werden.

Nach der Unterzeichnung

Nach der Unterzeichnung leitet der Notar alle weiteren Schritte für den Hausverkauf ein. Hierzu gehört eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch, um die Immobilie für Sie zu reservieren und den Verkauf an andere Interessenten zu verhindern. Ebenso sind Sie davor geschützt, dass der Verkäufer / die Verkäuferin weitere Schulden ins Grundbuch eintragen könnte.

Danach erhalten Sie Post vom Finanzamt bzgl. der zu bezahlenden Grunderwerbssteuer. Die Eigentumsüberschreibung erfolgt sobald alle Kosten (Notar, Steuer, Grundbuchgebühren) ausgeglichen wurden. Ebenso muss selbstverständlich der Kaufpreis entrichtet werden. Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie. Mit der Bestätigung des Grundbuchamtes über Ihre Eintragung ist der Immobilienkauf abgeschlossen. Sie als Käufer*in sind nun offiziell und mit allen Rechten und Pflichten Eigentümer*in.

Diese Punkte gehören in den Kaufvertrag

Nachdem Sie und der Verkäufer / die Verkäuferin ausführlich über die Immobilie gesprochen und die Verkaufsverhandlungen geführt haben, sollte Ihr Immobilienkaufvertrag die folgenden Punkte auf jeden Fall enthalten:

Informationen über den Kaufgegenstand:

• Informationen zum Grundbucheintrag
• Mögliche Belastungen im Grundbuch (Grundschuld)
• Umgang mit vorhandener Grundschuld, sofern vorhanden
• Art des Kaufgegenstands (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung, …)
• Lage der Immobilie
• Eventuelle Nutzungsrechte am Kaufgegenstand
• Ausstattung des Kaufgegenstands, die mitverkauft wird
• Besondere Vereinbarungen (wie z. B. ausstehende Renovierungen)
• Zustand des Objekts sowie bekannte Mängel

Informationen über die Parteien:

• Der Name und die Anschrift aller beteiligten Parteien
• Die Gewährleistungshaftung*

Informationen über den Kaufpreis:

• Kaufpreis der Immobilie
• Zahlungstermin und Modalitäten
• Aufteilung der Nebenkosten
• Rücktrittsrecht bei versteckten Mängeln

Informationen zur Übergabe:

• Datum des Übergangs in den Besitz des Käufers / der Käuferin
• Übergabe der Immobilie
• Die Höhe der Verzugszinsen, falls der Verkäufer / die Verkäuferin die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergibt

*Hierbei versichert der Verkäufer / die Verkäuferin, dass keine versteckten oder offensichtlichen Mängel bekannt sind. Ebenso übernimmt er / sie für später entdeckte Mängel keine Haftung.

Besonderheiten bei einer Mietwohnung

Handelt es sich um einen Wohnungskauf können noch weitere Themen wichtig werden. Beispielsweise verfügt der Käufer / die Käuferin nicht nur über das Eigentum „Wohnung“, sondern wird auch Teil einer Eigentümergemeinschaft mit einem Mieteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die wichtigsten Punkte, die in diesem Fall zusätzlich in den Vertrag aufgenommen werden müssen, haben wir Ihnen hier zusammengestellt:

• Größe und Lage Ihrer Eigentumswohnung im Haus
• Sondereigentum wie z. B. der Dachboden, Keller oder Garagen, die zur Wohnung gehören
• Anzahlungen, falls die Immobilie noch nicht fertiggestellt wurde
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
• Die Gemeinschaftsordnung mit Regelungen zur Kostendeckung von Instandsetzungen und Instandhaltungen (z. B. Fahrstuhl), aber auch andere Rechte, Pflichten und Gebühren
• Mieteigentumsanteil (Höhe Ihrer Abgaben für Rücklagen oder Renovierungen am Gemeinschaftseigentum)

Mehr Sicherheit durch ein Notarandenkonto

In manchen Fällen soll die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Dann kann ein sogenanntes Notarandenkonto zum Einsatz kommen. Auf dieses Konto wird die Kaufsumme überwiesen und der Notar fungiert als Treuhänder des Geldes. Dieses wird an den Verkäufer / die Verkäuferin ausgezahlt, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist.

Durch ein Notarandenkonto erhalten beide Parteien eine Sicherheit. Der Käufer / die Käuferin bezahlt das Geld fristgerecht und wäre im Falle einer Insolvenz des Verkäufers / der Verkäuferin abgesichert. Der Verkäufer / die Verkäuferin dagegen kann sicher sein, dass der Kaufpreis auch vom Käufer / von der Käuferin bezahlt wurde. Somit gilt dies als die sicherste Form der Abwicklung eines Immobiliengeschäfts.

Achtung: Beim Notarandenkonto entstehen Gebühren. Diese sind gesetzlich geregelt und betragen für einen Immobilienkauf über 10.000 Euro 0,25 Prozent der Kaufsumme. Bei Teilauszahlungen entstehen sogar höhere Gebühren. Im Kaufvertrag kann festgelegt werden, wer diese Gebühren bezahlt. Im Regelfall findet hier eine Teilung zwischen Verkäufer*in und Käufer*in statt.

Eingerichtet wird das Konto durch den Notar. Der Notar muss dazu prüfen, ob ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Dies können zum Beispiel folgende Gründe sein:

• Übergabe der Immobilie vor dem Grundbucheintrag.
• Der Kaufpreis wird durch mehrere Kreditinstitute finanziert.

Böse Überraschungen und jetzt vom Vertrag zurücktreten? – Gar nicht so einfach!

Mit Ihrer Unterschrift binden Sie sich an den vom Notar beglaubigten Vertrag und den dort vereinbarten Kaufpreis. Sie sind somit verpflichtet sich an die dort festgelegten Punkte zu halten. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es lediglich bei erheblichen Mängeln am Objekt. Dies gilt allerdings nur bei neuen Immobilien und für einen Zeitraum von fünf Jahren geltend gemacht werden.

Handelt es sich dagegen um eine gebrauchte Immobilie, wird das Recht auf Gewährleistung im Immobilien-Kaufvertrag meist komplett ausgeschlossen. Der Verkäufer / die Verkäuferin ist jedoch dazu verpflichtet auf alle vorhandenen Mängel hinzuweisen. Bei arglistig verschwiegenen Mängel oder falls vor Verkauf eine Behebung zugesichert wurde und diese nicht erfolgt ist, kann der Käufer / die Käuferin zurücktreten. Achtung: Hier ist der Käufer / die Käuferin in der Beweispflicht. Empfehlenswert ist es daher vor Vertragsunterzeichnung eine Immobilienbewertung von einem Sachverständigen erstellen zu lassen.

Zusätzlich zu den gesetzlichen Voraussetzungen für einen Rücktritt, können aber auch zusätzliche Regelungen in den Vertrag aufgenommen werden. Diese Regelungen greifen vor den gesetzlichen Bestimmungen.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkaufvertrag:

Stand: April 2021