Immobilie verkaufen

Steuern sparen beim Immobilienverkauf – Tipps und Informationen

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, wissen Sie ja bestimmt, dass einige Nebenkosten wie die Gebühren für den Makler, das Erstellen eines Energieausweises oder der Eintrag ins Grundbuch anfallen. Unter Umständen müssen Sie auch Steuern bezahlen. Wir zeigen Ihnen, was Sie über Steuern beim Immobilienverkauf wissen sollten.

1. Vorsicht vor der Spekulationssteuer

Der Staat hat eine Spekulationsfrist von 10 Jahren auf den Verkauf von Immobilien und Grundstücken festgelegt. Wenn Sie innerhalb dieser Zeit eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen und anschließend wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Wenn Sie in der Immobilie selbst gewohnt haben bzw. noch wohnen, müssen Sie keine Steuer entrichten. Die Höhe der Steuer richtet sich jedoch nach dem persönlichen Steuersatz. Spitzenverdiener zahlen dadurch deutlich mehr Spekulationssteuer als Normalverdiener.

Wichtig: Gehört die Immobilie jedoch zu einem Betriebsvermögen, wie z. B. eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern.

2. Steuerfrei bei Eigennutzung

Die Spekulationssteuer muss grundsätzlich nicht bezahlt werden, wenn Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben, auch wenn weniger als 10 Jahre Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf liegen. Eine Eigennutzung liegt vor, wenn Sie die ganze Zeit über selbst oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren in der Immobilie gewohnt haben.

Information
Der Staat geht auch von einer Eigennutzung aus, wenn es sich um eine hauptsächlich selbst genutzte Ferienwohnung handelt, die nicht unbedingt der Hauptwohnsitz ist.

3. Beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze

Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze liegt vor, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkaufen. Das hat zur Folge, dass dies als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird und Sie nicht nur den Gewinn aus den Verkäufen versteuern, sondern zusätzlich ein Gewerbe anmelden und entsprechend Steuern zahlen müssen.

Die Drei-Objekt-Grenze ist schneller überschritten als Sie annehmen. Haben Sie beispielsweise ein großes Stück Bauland, teilen dieses in mehrere Bauplätze auf und verkaufen drei, müssen Sie Gewerbesteuer (§15 EStG) zahlen.

Detaillierte Informationen zur Drei-Objekt-Grenze finden Sie im Amtlichen Einkommenssteuer-Handbuch.

4. Das gilt beim Erben

Erben ist nicht gleich Erwerben. Es wird keine Spekulationssteuer fällig, wenn zwischen dem Erbantritt und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

Ausschlaggebend ist dabei der Zeitpunkt:

Wie lange gehörte dem Erblasser die Immobilie?
Wie lange wurde die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt?

Sie erben also nicht nur die Immobilie, sondern auch die daran geknüpfte Spekulationsfrist.

5. Das gilt beim Grundstücksverkauf

Beim Grundstücksverkauf gilt ebenfalls eine Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Regel. Im Unterschied zum Verkauf einer Immobilie wird das unbewohnte Grundstück nicht als bewohnbar gewertet, auch wenn Sie das Grundstück z. B. als Garten genutzt haben.

6. Was bei Verlusten passiert

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, diese selbst bewohnen und innerhalb der Spekulationsfrist mit einem Verlust verkaufen, müssen Sie natürlich keine Spekulationssteuer zahlen, da Sie beim Verkauf einen Verlust gemacht haben. Sie haben dabei die Möglichkeit, den Verlust steuerlich geltend zu machen. Um den Verlust verrechnen zu können, müssen Sie jedoch laut dem Einkommensteuergesetz (§23) in dem selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften gemacht haben. Von Bedeutung hierbei ist, dass die Gewinne wirklich aus dem Verkauf von Immobilien (Grundstücken, Häusern und Wohnungen) entstanden sind.

Stand: April 2021